1. SOLUSI
TEMPAT TINGGAL DI PERKOTAAN
Dengan
mempertimbangakan fakta sempitnya lahan perkotaan untuk tempat tinggal dan
nilai ekonomis lahan yang sangat tinggi karena harus bersaing dengan
kepentingan bisnis, maka alternatif rumah susun di wilayah perkotaan merupakan
solusi yang tepat. Namun masih perlu dicermati mana yang lebih sesuai untuk
diimplementasikan oleh Pemerintah, apakah rumah susun milik (rusunami) ataukah
rumah susun sewa (rusunawa). Kedua model rumah susun ini masing-masing memiliki
kelebihan dan kekurangannya.
2. UU NO 20
TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN
·
Pasal 1 angka 1 Undang Undang Nomor 20 Tahun 2011
Tentang Rumah Susun merumuskan bahwa rumah susun adalah bangunan gedung
bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian
bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun
vertikal dan merupakan satuan satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan
digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan
bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
·
Pasal 1 angka 5 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011
tentang Rumah Susun merumuskan bahwa bagian bersama adalah bagian rumah susun
yang dimiliki secara terpisah tidak untuk pemakaian bersama dalam kesatuan
fungsi dengan satuan-satuan rumah susun. Penjelasan Pasal 25 ayat 1
undang-undang tersebut memberi contoh bagian bersama adalah antara lain :
pondasi, kolom, balok, dinding, lantai, atap, talang air, tangga, lift,
selasar, saluran-saluran, pipa-pipa, jaringan- jaringan listrik, gas dan teleko
munikasi.
3.
PENGERTIAN
RUSUN, RUSUNAWA, RUSUNAMI
· Rumah
susun merupakan kategori rumah resmi pemerintah Indonesia untuk tipe hunian
bertingkat seperti apartemen, kondominium, flat, dan lain-lain. Pada
perkembangannya istilah rumah susun digunakan secara umum untuk menggambarkan
hunian bertingkat kelas bawah, yang artinya berbeda dengan apartemen. Ada dua
jenis rusun, yaitu rusunami dan rusunawa.
· Rusun
adalah singkatan dari rumah susun. Rumah susun sering kali dikonotasikan
sebagai apartemen versi sederhana, walupun sebenarnya apartemen bertingkat
sendiri bisa dikategorikan sebagai rumah susun. Rusun dibangun sebagai jawaban
atas terbatasnya lahan untuk pemukiman di daerah perkotaan.
· Rusunami
merupakan akronim dari Rumah Susun Sederhana Milik. Penambahan kata
"sederhana" setelah rusun bisa berakibat negatif, karena pada pikiran
masyarakat awam rusun yang ada sudah sangat sederhana. Namun kenyataannya
rusunami yang merupakan program perumahan yang digalakkan pemerintah ini,
merupakan rusun bertingkat tinggi yaitu rusun dengan jumlah lantai lebih dari
8. Secara fisik, tampilan luarnya mirip dengan apartemen. Kata “milik” yang
ditambahkan di belakangnya berarti pengguna tangan pertama adalah pembeli yang
membeli secara langsung dari pengembangnya. Istilah lain yang sering diusung
oleh para pengembang untuk rusunami adalah “apartemen bersubsidi”. Para
pengembang umumnya lebih senang menggunakan istilah “apartemen” daripada
“rusun” karena konotasi negatif yang melekat pada istilah “rusun”. Sedangkan
penambahan kata “bersubsidi” disebabkan karena pemerintah memberikan subsidi
bagi pembeli rusunami. Namun hanya pembeli yang memenuhi syarat saja yang
berhak diberi subsidi. Warga masyarakat yang tidak memenuhi syarat tetap dapat
membeli rusunami, namun tidak berhak atas subsidi.
· Berbeda
dengan Rusunami, Rusunawa adalah Rumah Susun Sederhana Sewa. Rusunawa umumnya
memiliki tampilan yang kurang lebih sama dengan rusunami, namun bedanya
penggunanya harus menyewa dari pengembangnya.
· Pengertian
rumah susun menurut kamus besar Indonesia merupakan gabungan dari pengertian
rumah dan pengertian susun. Rumah yaitu bangunan untuk tempat tinggal,
sedangkan pengertian susun yaitu seperangkat barang yang diatur secara bertingkat.
Jadi pengertian rumah susun adalah bangunan untuk tempat tinggal yang diatur
secara bertingkat.
· Pengertian
rumah susun sederhana sewa, yang selanjutnya disebut rusunawa berdasarkan
PERMEN No.14/ 2007 tentang Pengelolaan Rumah Susun Sederhana sewa yaitu
bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi
dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal
maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing digunakan secara
terpisah, status penguasaannya sewa serta dibangun dengan menggunakan dana
Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara dan/atau Anggaran Pendapatan dan Belanja
Daerah dengan fungsi utamanya sebagai hunian.
· Penjabaran
lebih terinci dari pengertian rumah susun sederhana sewa yang tersebut di atas
adalah :
a. Satuan Rumah
Susun Sederhana Sewa, yang selanjutnya disebut sarusunawa, adalah unit hunian
pada rusunawa yang dapat digunakan secara perorangan berdasarkan ketentuan
persewaan dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.
b. Pengelolaan
adalah upaya terpadu yang dilakukan oleh badan pengelola atas barang milik
negara/daerah yang berupa rusunawa dengan melestarikan fungsi rusunawa yang
meliputi kebijakan perencanaan, pengadaan, penggunaan, pemanfaatan, pengamanan
dan pemeliharaan, penilaian, penghapusan, pemindahtanganan, penatausahaan,
pembinaan, pengawasan dan pengendalian rusunawa.
c. Pengelola,
yang selanjutnya disebut badan pengelola, adalah instansi pemerintah atau badan
hukum atau badan layanan umum yang ditunjuk oleh pemilik rusunawa untuk
melaksanakan sebagian fungsi pengelolaan rusunawa.
d. Pemilik
rusunawa, yang selanjutnya disebut sebagai pemilik, adalah pengguna barang
milik negara yang mempunyai penguasaan atas barang milik negara berupa
rusunawa.
e. Pemanfaatan
adalah pendayagunaan barang milik negara/daerah yang berupa rusunawa untuk
dipergunakan sesuai dengan tugas pokok dan fungsi kementerian/lembaga/satuan
kerja perangkat daerah, dalam bentuk sewa, pinjam pakai, dan kerjasama
pemanfaatan, dengan tidak mengubah status kepemilikanyang dilakukan oleh badan
pengelola untuk memfungsikan rusunawa sesuai dengan aturan yang telah
ditetapkan.
f. Penghuni
adalah warga negara Indonesia yang termasuk dalam kelompok masyarakat
berpenghasilan rendah sesuai peraturan yang berlaku yang melakukan perjanjian
sewa sarusunawa dengan badan pengelola; Tarif Sewa adalah jumlah atau nilai
tertentu dalam bentuk sejumlah nominal uang sebagai pembayaran atas sewa
sarusunawa dan/atau sewa bukan hunian rusunawa untuk jangka waktu tertentu.
g. Pengembangan
adalah kegiatan penambahan bangunan dan/atau komponen bangunan, prasarana dan
sarana lingkungan yang tidak terencana pada waktu pembangunan rusunawa tetapi
diperlukan setelah bangunan dan lingkungan difungsikan.
h. Pendampingan
adalah kegiatan yang dilakukan oleh penerima aset kelola sementara kepada badan
pengelola dan penghuni rusunawa meliputi pembinaan, pelatihan, dan penyuluhan.
i. Pengawasan
adalah pemantauan terhadap pelaksanaan penerapan peraturan perundang-undangan
mengenai rumah susun sederhana sewa dan upaya penegakan hukum.
j. Masyarakat
Berpenghasilan Rendah, yang selanjutnya disebut MBR, adalah masyarakat yang
mempunyai penghasilan berdasarkan ketentuan dalam Peraturan Menteri Negara
Perumahan Rakyat.
4. LANDASAN DAN
TUJUAN RUSUN
Kebijaksanaan dibidang perumahan dan permukiman pada
dasarnya dilandasi oleh amanat GBHN (1993) yang menyatakan pembangunan
perumahan dan permukiman dilanjutkan dan diarahkan untuk meningkatkan kualitas
hunian dan lingkungan kehidupan keluarga/masyarakat. Pembangunan perumahan dan
permukiman perlu dtingkatkan dan diperluas sehingga dapat menjangkau masyarakat
yang berpenghasilan rendah.
Untuk menunjang dan memperkuat kebijaksanaan
pembangunan rumah susun, pemerintah mengeluarkan Undang-Undang No.16 Tahun 1985
tentang rumah susun. Undang- undang rumah susun tersebut untuk mengatur dan
menegaskan mengenai tujuan, pengelolaan, penghunian, status hukum dan
kepemilikan rumah susun. Adapun tujuan pembangunan rumah susun adalah :
a.
Meningkatkan kebutuhan perumahan yang layak bagi
rakyat, terutama golongan masyarakat berpenghasilan rendah yang menjamin
kepastian hokum dalam pemanfaatannya.
b.
Meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah di daerah
perkotaan dengan memperhatikan kelestariaan sumber daya alam dan menciptakan
lingkungan permukiman yang lengkap, serasi dan seimbang.
c.
Memenuhi kebutuhan untuk kepentingan lainnya yang
berguna bagi kehidupan masyarakat.
Pengaturan
dan pembinaan rumah susun dapat dilakukan oleh pemerintah atau diserahkan
kepada Pemda. Pada pelaksanaan pengaturan dan pembinaan diatur dengan Peraturan
Pemerintah. Dalam UU No.16 Tahun 1985, juga disebutkan pemerintah memberikan
kemudahan bagi masyarakat golongan rendah untuk memperoleh dan memiliki rumah
susun yang pelaksanaannya diatur dengan PP (Pasal 11 ayat 1 dan 2).
Pemerintah
Indonesia lebih memberlakukan rumah sebagai barang atau kebutuhan sosial. Hal
ini dapat dilihat dari besarnya peran pemerintah dalam membantu pemenuhan
kebutuhan perumahan yang layak bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Kondisi
ini dapat dimengerti karena sebagian besar penduduk Indonesia merupakan
golongan yang kurang mampu memenuhi kebutuhan perumahan yang layak. Dalam
kaitan ini, pemerintah memutuskan untuk melaksanakan pembangunan rumah susun di
kota besar sebagai usaha peremajaan kota dan untuk memenuhi kebutuhan perumahan
dengan pola yang vertikal.
Proses
lahirnya kebijakan untuk melaksanakan pembangunan rumah susun di kota-kota
besar di Indonesia tidak terlepas dari pengaruh pengalaman negara lain (seperti
Singapura, Hongkong dan lain-lain) dalam mengatasi masalah perkotaan yang
diakibatkan urbanisasi, khususnya dalam bidang perumaan kota. Konsep
pembangunan rumah susun pada hakekatnya dimaksudkan untuk mengatasi masalah
kualitas lingkungan yang semakin menurun maupun untuk mengatasi masalah
keterbatasan lahan dalam kota. (Yeh, 1975:186; Hassan, 1997:32)
5. POLA
PEMBANGUNAN RUSUN
Pembangunan rumah susun di Indonesia dikaitkan dengan
dua kegiatan yaitu :
a.
Program Peremajaan Kota
Pada awalnya penerapan kebijaksanaan pembangunan rumah
susun di Indonesia dihubungkan dengan usaha peremajaan kota, yaitu usaha
perbaikan dan peningkatan kualitas lingkungan perumahan kumuh dan padat di
pusat kota. Lingkungan yang termasuk golongan ini merupakan lingkungan
permukiman yang sulit ditingkatkan kualitasnya melalui program perbaikan
kampong (KIP).
Dipilihnya pusat kota sebagai rumah susun berdasarkan
pertimbangan tingkat kemudahan yang tinggi terhadap berbagai fasilitas dan
prasarana yang dibutuhkan oleh kelompok sasaran, seperti pendidikan, kesehatan
dan fasilitas lainnya. Pertimbangan lain yang juga memepengaruhi dipilihnya
pusat kota sebagai lokasi rumah susun adalah perlunya peningkatan daya guna dan
hasil guna lahn di pusat kota yang sangat dibutuhkan untuk menampung dinamika
perkembangan kegiatan kota yang semakin meningkat serta pertimbangan efesiensi
penyediaan prasarana kota.
b.
Program Pengadaan Perumahan
Pembangunan perumahan ditujukan untuk menunjang
kebutuhan perumahan dan memberikan akomodasi bagi masyarakat berpenghasila
rendah yang tidak memiliki penghasilan dan pekerjaan menetap. Sejalan dengan
pembangunan rumah susun dengan sistem kepemilikan, maka sejak tahun 1984 telah
pula dibangun rumah susun sewa yang dapat dihuni secara sewa baik harian maupun
bulanan.
Pelaksanaan pembangunan rumah susun sewa juga
dikaitkan dengan program peremajan kota atau program pembangunan kota terpadu.
Hanya saja pelaksanaan pembangunannya yang berbeda. Bila dalam pembangunan
rumah susun dengan sistem kepemilikan lebih banyak dilakukan oleh Perum
Perumnas dan Dinas Perumahan, maka dalam pembangunan rumah susun sewa lebih
banyak ditangani oleh BUMD (Badan Usahan Milik Daerah).
Rumah susun merupakan alternatif pilihan perumahan di
kota akibat keterbatasan lahan dan harga lahan yang mahal, maka pendekatan yang
dilakukan dalam pembangunan adalah dengan memenuhi aspek-aspek yang menjadi
dasar pilihan masyarakat kelompok sasaran yaitu :
a.
Aksesibilitas lokasi rumah susun terhadap fasilitas
perkotaan, seperti lapangan pekerjaan, transportasi, pendidikan, perdagangan,
kesehatan, perbelanjaan.
b.
Status kepemilikan yang terjamin secara hukum.
c.
Harga yang terjangkau oleh masyarakat kelompok sasaran
Kelengkapan fasilitas baik didalam unit maupun untuk lingkungannya.
d.
Lingkungan yang teratur, bersih dan memenuhi syarat
sebagai rumah layak.
6. JENIS RUSUN
DI INDONESIA
Rumah Susun di Indonesia dibagi menjadi 3 (tiga) yaitu
sebagai berikut :
a.
Rumah Susun Sederhana (Rusuna), pada umumnya dihuni
oleh golongan yang kurang mampu. Biasanya dijual atau disewakan oleh Perumnas
(BUMN). Misalnya, Rusuna Klender di Pasar Jumat, Lebak Bulus, Jakarta.
b.
Rumah Susun Menengah (Apartemen), biasanya dijual atau
disewakan oleh Perumnas atau Pengembang Swasta kepada masyarakat konsumen
menengah ke bawah. Misalnya, Apartemen Taman Rasuna Said, Jakarta Selatan.
c.
Rumah Susun Mewah (Condonium), selain dijual kepada
masyarakat konsumen menengah ke atas juga kepada orang asing atau expatriate
oleh Pengembang Swasta. Misalnya Casablanca, Jakarta.
7. CONTOH PEMBANGUNAN RUSUN
Kementerian Perumahan Rakyat
melalui Satuan Kerja Penyediaan Perumahan membangun rumah susun sederhana
rmilik (rusunami) dan rumah susun sederhana sewa (rusunawa) di 15 lokasi di
Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi.
Kepala Satuan Kerja Penyediaan
Perumahan Kemenpera mengatakan pihaknya akan membangun rusun setelah Lebaran.
Akan dibangun rusunami dan rusunawa
di 15 titik di kawasan Rawagede, RSPAD Gatot Soebroto, Kedoya, Pasar Minggu,
Tanah Abang dan Penjernihan. Selebihnya, akan saya beritahu setelah proses
sudah berjalan.
Rusun yang dibangun mayoritas
diperuntukkan bagi pekerja, mahasiswa, anggota polri dan santri pondok
pesantren.
Rusun tersebut terdiri dari 2
lantai, 3 lantai, 6 lantai dan 8 lantai tergantung banyaknya permintaan
penghuni. Rusun dengan 2-3 lantai diperuntukkan khusus bagi pondok pesantren.
Rusun dengan 6-8 lantai dibangun untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR),
dan anggota polri.
Rusun yang dibangun di atas tanah
pemerintah tersebut menyedot dana APBN sebanyak Rp1,5 miliar/unit.
Anggaran tersebut hanya 0,11% dari
anggaran pembangunan rusunawa 2014 dari Sabang sampai Merauke yang mencapai
Rp1,3 triliun.
Tidak ada komentar:
Posting Komentar